«У них просто не было выбора»

Увеличить иллюстрацию

Возле трамвайной остановки «Платформа «Северянин»» на северо-востоке Москвы столпилось около тысячи человек. Толкаясь на небольшом пятачке, жители окрестных районов пытались проникнуть на территорию торгового центра «Золотой Вавилон». Охрана комплекса всячески препятствовала. Ворота распахнулись только в шесть часов вечера (с опозданием на час), когда собравшиеся уже всерьез мешали движению трамваев.

Компания «Патеро Девелопмент», принадлежащая бизнесмену Паате Гамгонеишвили и его партнерам, вложила в строительство торгово-развлекательного комплекса площадью 240 000 кв. м $700 млн. «Мы только на открытие $3 млн потратили», — то ли гордится, то ли сожалеет первый заместитель генерального директора компании Андрей Любимов.

Уникальные траты в кризисный год? С не меньшей помпой в феврале открылся ТЦ РИО общей площадью 250 000 кв. м (расположен на Дмитровском шоссе у МКАД). Список VIP-персон возглавлял мэр Юрий Лужков, которого встретили у входа в комплекс хлебом и солью. Через пару недель стоит ожидать грандиозного шоу на шоссе Энтузиастов: там откроется торговый комплекс «Город» площадью 240 000 кв. м.

В «Золотом Вавилоне» сдано в аренду 85% площадей, однако примерно половина из них приходится на якорных арендаторов, которые занимают много места, но приносят мало денег. Места, зарезервированные под небольшие магазинчики, которые и дают основной доход, пустуют. Максим Гасиев, исполнительный директор Colliers International (агент по сдаче в аренду площадей «Золотого Вавилона») показал журналистам презентацию и заверил, что до конца года откроются все точки. Дмитрий Бурлов, руководитель отдела агентских отношений компании «Магазин Магазинов» настроен более скептично — по его мнению, к весне торговый комплекс будет заполнен в лучшем случае на 70%. И за сколько тогда окупятся вложенные в «Золотой Вавилон» средства? Возможно, меньше чем через 10 лет, осторожно говорит Эдгар Роузмайер, глава российского представительства компании Immoeast, основного инвестора проекта.

Чтобы открываться, время и правда неподходящее. Ставки аренды снизились на 40-50%, многие ритейлеры остановили развитие или вовсе свернули бизнес. Почему же девелоперы проектов-гигантов не заморозили свои стройки? «У них просто не было выбора, на момент кризиса они уже прошли точку невозврата, — объясняет директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Юлия Дальнова. — Когда вложено больше 50%, стройку не останавливают». «Заморозить такой проект — это заморозить сотни миллионов долларов», — говорит Дмитрий Бурлов. А Илья Кузнецов из Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko добавляет, что замораживание строительства может грозить потерей участка земли и, следовательно, всего проекта целиком.

Чтобы привлечь арендаторов, владельцы торговых центров идут на разные ухищрения. «Золотой Вавилон», например, готов разделить с ритейлерами риски и работает с большей их частью на условии «процент с оборота». Группа «Ташир» держит в ТЦ РИО высокие ставки, но операторы развлечений, одежды, DIY, которые заполняют площади в этом центре, также входят в группу «Ташир», то есть риски девелоперского бизнеса страхуются за счет розницы.

Выживать в тяжелые времена гигантам мешает не только плохая конъюнктура рынка. Взять тот же «Золотой Вавилон». По планам девелоперов, комплекс в день должны посещать около 100 000 человек — население небольшого города. Транспортный поток по проходящему мимо торгового центра Ярославскому шоссе в результате должен увеличиться минимум на 30 000 машин в сутки. Сегодня по этому участку Ярославки проезжает в день порядка 50 000 автомобилей, и свободной трассу не назовешь. Надеяться на покупателей из местных? «Жители близлежащих районов (которые толпились на остановке. — Forbes) пришли на торжественное открытие, увидели, что магазин пустой, и теперь вернутся не скоро», — говорит Илья Кузнецов из Cushman & Wakefield.

«Я думаю, что проблема с заполняемостью этих крупных торговых центров приведет к тому, что больше таких гигантов строить не будут», — полагает Дмитрий Бурлов. «Развитые рынки за редкими исключениями уже прошли стадию гигантомании и вернулись к проектам умеренных размеров», — согласен Илья Кузнецов. Но владельцы нового молла вовсе не относят свое детище к вымирающему виду. Участники проекта c гордостью именуют «Золотой Вавилон» самым большим торговым центром в черте города в Европе.